Volume de transacções aumenta com regresso da confiança

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Cushman & Wakefield (C&W) anunciou que estão, finalmente a surgir alguns sinais de recuperação no mercado imobiliário europeu.

O volume de investimento subiu 53% do segundo para o terceiro trimestre, assistiu-se a um estabilização de yields, e até os níveis ocupacionais começam a mostrar alguns sinais de estabilização.

Os investidores estrangeiros aumentaram a sua actividade em 44%, contrastando com os 31% registados nos primeiros seis meses. Apesar de mais cautelosos, os investidores locais continuam activos, com um volume de transacções de 10,9 mil milhões de euros, mais 29% que no segundo trimestre, dando um contributo significativo na retoma da actividade em mercados como o da Alemanha e de França.

Luís Rocha Antunes, partner e director de investimento da Cushman & Wakefield em Portugal , afirma: «O mercado terá ainda que lidar com muitos problemas, mas com dois trimestres de crescimento e um aumento do nível de confiança, é notório um ponto de viragem. Com os prime yields a estabilizar a níveis atractivos, a maioria acredita que o momento actual é o ideal para agir apesar de o mercado ocupacional ainda não ter "batido no fundo". Existe falta de activos de qualidade, dificuldade de obtenção de financiamento bancário e alguns proprietários têm a vã esperança que os preços subam. Apesar de prevermos um final de trimestre com um volume de negócios na ordem dos 65 mil milhões de euros, estamos apreensivos quanto às previsões para o ano de 2010».

Na Europa, a média dos prime yields encontra-se nos 7,51%, tendo no terceiro trimestre estabilizado em 21 dos 31 países analisados. Em geral, caiu um ponto base no trimestre, devido à diminuição no Reino Unido, onde os yields registaram uma queda de 24 pontos base, atingindo os 6,73%. Na Europa Central e Oriental as médias estabilizaram, mas a performance varia, yields estáveis na Polónia, República Checa e na Rússia, mas a subir na Bulgária, Roménia e Hungria.

«Os investidores ainda continuam muito focados numa estreita faixa de imóveis prime. E a definição de prime é muito restrita», afirma Luís Rocha Antunes. «Os mercados ocidentais de maior dimensão e com maior liquidez lideram as transacções neste período, como o Reino Unido e França. Existe igualmente uma grande procura por parte de investidores domésticos no mercado alemão. Nos restantes, os investidores procuram boas oportunidades em mercados que registaram ou espera se venham a registar quedas consideráveis. Espanha teve um bom desempenho no trimestre, bem como os mercados core da Bélgica e da Holanda».

O sector de escritórios continua a ser o mais activo no mercado, com um volume de transacções de investimento de 10,6 mil milhões de euros. A actividade no sector industrial também cresceu enquanto o sector de retalho estabilizou, em especial devido à falta de projectos de qualidade e à dificuldade de obtenção de financiamento para investimentos de grande volume, como centros comerciais.

A procura é liderada por investidores privados ou fundos institucionais com liquidez que regressam, em número crescente, ao mercado. Fundos de investimento abertos e instituições alemãs continuam a ser os investidores internacionais mais destacados em muitos mercados, mas actualmente alguns fundos oportunistas estão a investir directamente e brevemente poderão regressar ao mercado vários REIT (Real Estate Investment Trust) europeus após as operações de aumento de capital verificadas no ano passado.

Previsões

Segundo Luís Rocha Antunes, «com mais compradores e menos vendedores, muitos investidores não vão conseguir comprar o que procuram, e prevê-se que alguns preços subam nos próximos meses, numa franja limitada do mercado. Em algumas áreas, a queda dos yields irá trazer mais activos para o mercado que irão suportar a recuperação do volume de transacções. Existe, sem dúvida, um sentimento que o investimento no imobiliário é apelativo numa óptica de rendimento e como aplicação de poupanças de longo prazo».

«As necessidades de refinanciamento serão mais problemáticas para o mercado do que novos financiamentos, e criarão, à medida que chegamos a 2010 e mais bancos decidem ?libertar? bens, boas oportunidades de negócio. Não prevemos um grande fluxo de activos, no entanto, e uma vez que os investidores poderão ter poucas opções, serão forçados a ajustar as suas expectativas ou a tomar decisões mais arriscadas para gerar mais rendimentos», de acordo com Luís Rocha Antunes.

Portugal

Portugal assiste a um ressurgir de alguma liquidez e do consequente aumento das intenções de investir por partes dos fundos abertos. Mas o produto de qualidade disponível é, ainda, muito escasso. A alternativa é a de tomar risco controlado para criar esse produto, e ser devidamente remunerado por essa tomada de risco.

«Portugal tem um mercado pequeno, periférico, e que sofre de uma lei do arrendamento muito recente, que vai levar alguns anos a ser devidamente implementada, e de uma recente legislação do IVA no imobiliário com uma desastrosa e infeliz influência na confiança dos investidores na competitividade e transparência do mercado português», conclui Luís Rocha Antunes.

In: Imocaixa

DUBAI

Mais uma surpresa negativa no cenário económico internacional evidencia os riscos de mercados financeiros engolfados em liquidez oficial e ávidos por oportunidades para ganhos maiores que as tradicionais aplicações sem risco.
As oscilações do dólar tornam os títulos do Tesouro voláteis. Os actores não são só especuladores de curto prazo em busca de ganhos rápidos de arbitragem entre alternativas financeiramente equivalentes, mas também gestores de riqueza e de fundos de pensão que precisam ter investimentos compatíveis com as necessidades de seus depositantes.O terremoto que abalou a confiança nos títulos de dívida da estatal Dubai World motivou um exame com lupa das características de Dubai. O primeiro olhar revelou a fragilidade das garantias com que contavam os aplicadores, de que não só o governo do emirado, mas também os vizinhos mais próximos - especialmente Abu Dabi - seriam solidários com as dívidas contraídas para os ambiciosos investimentos imobiliários associados à transformação de Dubai no principal centro financeiro e de negócios do Oriente Médio, um sucessor moderno da tumultuada Beirute. Quando vistas de perto, revelam-se fragilidades na recuperação da economia global em 2010.
Poderão os gastos privados nos EUA prosseguir, quando cessarem os efeitos da extraordinária expansão fiscal e monetária em andamento? A razão da suspeita é que os bancos sob sustento dos governos continuam alavancados demais e expostos a riscos altamente dependentes da rapidez e do alcance da recuperação.O Citi adquiriu US$ 8 mil milhões dos títulos agora sob stresse, usando fundos de socorro financiado pelo dinheiro dos contribuintes americanos. Levará mais tempo a recomposição dos balanços dos bancos que foram atingidos pela crise anterior. Com menor confiança nos balanços dos bancos, aumenta a probabilidade de nova onda negativa, se faltar crédito para o consumo das famílias americanas. Obstáculos à continuidade da recuperação internacional em 2010, por sua vez, dificultam a recuperação dos balanços dos bancos.Assim, a correção do excesso de liquidez internacional esbarra na exposição dos bancos internacionais a riscos em vários países. O excesso de liquidez nos EUA e na Europa exacerbou a atratividade de activos em outros países, dando-lhes a característica de bolhas especulativas. Quando reveladas, piora a situação dos bancos. Não é preciso uma lupa potente para ver a fragilidade dos novos centros financeiros, que replicam as práticas dos mercados ocidentais sem que tenham base institucional. É mais difícil avaliar os riscos que os investidores correm em praças com instituições políticas e processos decisórios pouco transparentes, como os emirados, a China, a Índia, a Rússia, Cingapura e mesmo alguns países da América Latina, que se beneficiam hoje da abundância de liquidez.
O incidente de Dubai sublinhou a fragilidade das reputações soberanas, o que trouxe à memória os exemplos da Tailândia, em 1997, e da Irlanda e da Islândia, em 2007, que ampliaram os círculos de contaminação da crise bancária. De quebra, lançou um incómodo foco de luz sobre países cujas dívidas públicas denunciam situação fiscal insustentável, a exemplo da Grécia.Em Dubai, uma contaminação positiva alimentava a confusão de um centro financeiro e de lazer que serve aos vizinhos superavitários produtores de petróleo com os próprios países clientes. Na hora da captação, a confusão entre o visual grandioso dos investimentos imobiliários e turísticos com a rentabilidade das atividades ligadas à exploração e exportação de petróleo é benéfica. Como se viu, é espantosa a rapidez com que se propaga a decepção quando os analistas "descobrem" que o alto endividamento (o país com PIB de US$ 50 mil milhões deve US$ 90 mil milhões) não dependia só dos gastos dos vizinhos ricos, mas também da atratividade que um centro desse tipo exerça sobre turistas de alto padrão em toda parte do mundo.O episódio ilustra os limites práticos a que estão sujeitos os fluxos financeiros atraídos por retórica oficial ufanista.
A atual recuperação brasileira está a ser exacerbada pelo excesso de gastos públicos e de crédito, bem como pela ocupação da mídia com mensagens enganosas sobre o progresso de empreendimentos em andamento. Nesse ambiente de negócios, a propaganda sobrepuja a informação como fonte para a tomada de decisões importantes de investimentos. O que uma lupa revelará sobre o Brasil acerca dos processos decisórios que têm predominado na condução do País?
In. O Estado de S.Paulo

Global House Price Index 2ºT 2009

A actual situação económica mundial ainda continua a influenciar os principais mercados e, consequentemente, o valor das casas.
De acordo com o estudo elaborado pela Knight Frank, representada em Portugal pela Worx, e tendo por base os países em análise, o decréscimo médio anual do valor das casas registado no 2º Trimestre de 2009 foi de 6,5 por cento, enquanto a variação do 1º Trimestre de 2009 para os meses de Abril, Maio e Junho do presente ano foi de -2,6 por cento.
Em termos específicos, Israel surge como o país onde se verificou um maior crescimento do valor das casas, tendo-se registado tanto um aumento anual, na ordem dos 12,5 por cento, como trimestral (4 por cento). Já a Suíça mantém a subida no ranking e surge no mais recente estudo na segunda posição com um aumento de 6,1 por cento nos últimos 12 meses, tendo-se testemunhado um crescimento trimestral de 2,1 por cento.
Relativamente à Indonésia surge na terceira posição do ranking anual no aumento do valor das casas, depois de ter atingido um crescimento anual e trimestral de 2,1 e 0,7 por cento, respectivamente. Refira-se ainda que a Ilha de Jérsia (1,5 por cento), Luxemburgo (0,8) e Bélgica (0,2) foram os outros países que registaram um aumento do valor das casas numa análise anual.
No que diz respeito às maiores quedas anuais, destaque para o Dubai que surge com um decréscimo de 47,3 por cento, enquanto nos EUA e Reino Unido verificaram-se fortes quedas no preço das casas, respectivamente, 15,4 e 11,7 por cento. Já na análise trimestral, estes países apresentaram um crescimento de 1,3 por cento (EUA) e 1,1 por cento (Reino Unido), enquanto a Noruega, que registou um decréscimo anual de 1,5 por cento, apresenta o maior aumento no valor das casas nos três últimos meses, com uma percentagem na ordem dos 5,3.
Em relação a Portugal, testemunhou-se um recuo anual de 1,5 por cento, enquanto a variação trimestral – Abril, Maio e Junho de 2009 – foi de +1,7 por cento. Já em Espanha a queda anual foi de 8,3 por cento, tendo-se testemunhado ainda um recuo trimestral de 1,9 por cento no 2ºT de 2009.
In: Imobiliária

Novos interesses dos investidores

A Conferência deste mês da CB Richard Ellis sobre o Mercado de Investimento Europeu, que teve lugar na Expo Real, em Munique, revelou que a confiança dos investidores está a melhorar em grande parte da Europa Ocidental, reflectindo a melhoria das condições económicas do mercado e a forte corrida aos mercados de capitais, verificada desde Março.
Na maioria dos mercados, o interesse centra-se nos imóveis prime e tem partido dos investidores que recorrem sobretudo a capitais próprios, que operam com baixos rácios de endividamento e cujo investimento é essencialmente em imóveis prime.
A excepção à regra é o Reino Unido, onde o interesse dos investidores se estendeu do segmento prime a praticamente todos os segmentos do mercado, como consequência da falta de oferta de imóveis prime. É expectável que esta tendência se estenda a outras partes da Europa no decorrer dos próximos meses, sendo Paris provavelmente um dos primeiros mercados a alargar a procura, para incluir o segmento menos prime do mercado.
A crescente procura de imóveis prime ainda não se reflectiu nos dados relativos ao volume de negócio do mercado de investimento imobiliário europeu. Contudo, esta tendência já se reflecte nas taxas de capitalização prime. (prime yields). Estas estabilizaram no decurso do segundo e terceiro trimestres e, em alguns casos, estão agora a revelar uma tendência descendente. Em 2008, as prime yields de escritórios tinham aumentado a uma média de 25 pontos base por trimestre. A descida da yield média no segundo e terceiro trimestre deste ano revela a recuperação que se está a verificar nos preços.
In Imobiliária

Mercado imobiliário mundial melhora no 2º trimestre

Face a um cenário de melhoria na economia global, o imobiliário terciário está a revelar sinais de recuperação. «Os yields começaram a comprimir, os investidores começam a investir, principalmente na Ásia, e os ocupantes começam a reagir aos custos», lê-se na última edição das «Perspectivas Globais de Mercado» da empresa de imobiliário Jones Lang LaSalle.
Segundo a análise, os mercados financeiros de imobiliário começam a evidenciar custos menores no empréstimo de capital. Exemplo disto é a venda de acções de 5,45 por cento pelo Simon Property Group nos EUA e os três financiamentos de 280 milhões de euros da ProLogis na Europa.
O estudo indica ainda que os proprietários com empréstimos imobiliários com potencial para recuperar capital a curto prazo estão a tentar alargar o prazo dos seus financiamentos ou alterar as suas condições, o que, segundo a empresa, acaba por resultar em condições mais favoráveis do que as que estão disponíveis nos mercados de capitais.
As empresas imobiliárias estão a posicionar-se para aquisições potenciais e redução de dívida. «Os REIT¿s (fundos de investimento imobiliários) globais ganharam capitais no total de 33 mil milhões de dólares (22,5 mil milhões de euros) e emitiram 5 mil milhões de dólares (3,4 mil milhões de euros) em dívida durante o mês de Agosto». Além disso, mais de uma dúzia de empresas norte-americanas de investimento apressaram-se a alocar capital através de Oferta Pública Inicial ao longo das semanas mais recentes, o qual se supõe que poderá ser utilizado para originar ou adquirir empréstimos na banca comercial e, desta forma, aumentar a necessária liquidez nos mercados de financiamento. Já na Ásia, mais de 40 promotores chineses e indianos estão a planear Ofertas Públicas Iniciais nos próximos meses.
Os bancos que hipotecaram imóveis estão a emergir como uma fonte simultânea de activos de investimento para venda e de financiamento a preços atractivos. O estudo refere o exemplo do Deutsche Bank, quando este disponibilizou financiamento para a venda do Worldwide Plaza em Nova Iorque.
Verifica-se também um interesse por parte de inúmeros compradores de todo o mundo em centros comerciais, com preços de mercado significativamente mais baixos.
O valor relativo do investimento em detrimento da melhoria dos indicadores do mercado, impulsionaram a transacção de imóveis. Esta tendência foi mais notória na Ásia, onde grande parte dos países revelou volumes de transacção mais elevados no segundo trimestre do que no trimestre anterior. Na Europa, a actividade transaccional subiu marginalmente no segundo trimestre, em claro contraste face às quedas que ocorreram nos sete trimestres anteriores. «Uma reviravolta nos volumes e na compressão das yields deverá ainda ocorrer no continente americano», diz a análise.
As rendas continuam a cair em todo o lado. No entanto, à excepção dos EUA, a descida evidenciou sinais de abrandamento em muitos mercados, com muitos a posicionarem-se mesmo para uma estabilização.

In: Agência Financeira

Sentimento do Mercado de Investimento Imobiliário em Portugal

Foi divulgado no mês de Março de 2009 o estudo "Sentimento do Mercado de Investimento Imobiliário em Portugal" desenvolvido pelo IPD Portugal / Imométrica e que contou com o apoio da ADENE.
Vale a pena dar uma vista de olhos neste documento:
Inquérito ARD 2009.

OBRAS EM PRÉDIOS ARRENDADOS

Foi publicada hoje no Diário da República a Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro cujo sumário é o seguinte:

"Autoriza o Governo a aprovar o regime jurídico da reabilitação urbana e a proceder à primeira alteração ao Decreto -Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados."